II квартал 2007 года
Первое предложение совместно с КУГИ СПб работать в области оценки городского имущества ООО «Касталия» сделало в
обстоятельствами.
Испытательная станция ООО «Касталия» была создана для постановки экспериментов на себе с целью измерения качества
предпринимательского климата и снабжения органов власти предложениями по улучшению текущих процессов управления
территориями. Регулирующие воздействия чиновников и монополистов приходили на испытательную станцию так же, как на
любое другое малое предприятие, занимающееся по программе благоустройства городской территории, разработанной ООО
«Касталия». Существенным положением этой программы является освоение депрессивных городских территорий малым
бизнесом, т.е. предстоит организовать работу предпринимателей там, куда «бизнес не идёт». В этом случае город будет
получать близкую к нулю арендную плату (возможны случаи отрицательных значений арендной платы в денежном выражении),
но депрессивные городские территории будут ухожены, будет существенно повышена безопасность пешеходов при
воздействии уличной преступности и террористических атак, увеличится количество рабочих мест на этих территориях, исчезнет
нелегальная торговля и возникнут значительные налоговые поступления.
Когда предприятием «Касталия» принималось решение о начале финансирования работ по созданию испытательной станции
на депрессивной территории, на первый план вышло, какой будет арендная плата за места, занимаемые инфраструктурой
испытательной станции. Выяснилось, что расчёт арендной платы ведётся методом массовой оценки по методике,
утверждённой правительством Петербурга. Экономический расчёт показал, что возвращение инвестиций проблематично, но
можно рискнуть, так как в остальном самоокупаемость функционирования станции может быть достигнута. При этом
предполагалось, что методика расчёта арендной платы, утверждённая правительством города, с годами сильно не изменится и
арендная плата, если будет расти, то медленно, без значительных скачков.
И вдруг весной 2007 года прошёл слух, что арендная плата будет рассчитываться индивидуальным методом.
Работники научного предприятия «Касталия», более полувека занимающиеся самыми разнообразными расчётами,
предупреждают письмом № 10 от 19.04.2007 на имя председателя КУГИ СПб И.М. Метельского, что нужно обратить на
выполняемую оценку повышенное внимание, пока не сделано ошибок в расчётах, которые могут скомпрометировать оценщика.
Такое предупреждение необходимо, так как объект, аренда которого оценивается, находится на депрессивной территории, куда
«бизнес не идёт», и, например, расчёт по аналогам, расположенным там, куда «бизнес идёт», неуместен.
Итак, предприятие «Касталия», исследователь, ставящий эксперимент на себе, 19.04.2007 первый раз сосредотачивает
своё внимание на оценке права аренды городского имущества индивидуальным методом. Исследователь работает на
опережение. До него дошёл слух, и он, как и подобает предпринимателю, работающему на территории с губительным
предпринимательским климатом, всегда начеку.
Чего же опасается исследователь?
Оценщик, выполняющий госзаказ по оценке права аренды объекта, находящегося на депрессивной территории, куда «бизнес
не идёт», может из-за отсутствия аналогов (используя имеющиеся в его распоряжении аналоги со сравнительно благополучных
территорий) существенно завысить ставку арендной платы по сравнению с рыночным значением.
Истина, конечно, восторжествует, но при этом репутации оценщика будет нанесён существенный,
возможно, непоправимый ущерб. Возможно, придётся потратить силы для переписки по этому вопросу.
Возможно, пострадает репутация ещё нескольких оценщиков и чиновников. Поэтому оценщика нужно
предупредить, чтобы он тщательно выполнил свою работу, чтобы каждый шаг используемого им
алгоритма расчёта был бы выверен.
ООО «Касталия» при этом беспокоится и о себе:
КУГИ СПб перевёл с 01.07.2005 действующие договоры аренды от 30.07.2004 № М-94 и № М-94/С в
статус заключённых на неопределённый срок и при этом с 01.07.2005 держит в секрете свой расчётный
счёт, на который следует посылать арендную плату, поэтому положение арендатора крайне неустойчивое:
персонал в стрессовом состоянии, стимула к созиданию нет, арендаторов торговых мест трудно найти,
так как арендаторы хотят работать в стабильных условиях. ООО «Касталия» несёт постоянные убытки и
поэтому заинтересовано в быстром устранении всех препятствий в своей работе, организованных КУГИ
СПб.
Это рассуждение исследователя, пока не соприкоснувшегося с практикой оценки права аренды городского имущества в
рамках госзаказа.
Ну, и в начале хроники внимание читателя должно быть привлечено к следующему:
ООО «Касталия» предлагает КУГИ СПб совместную работу по усовершенствованию практики оценки городского имущества,
т.е. в случае положительного ответа КУГИ СПб работниками КУГИ СПб будет затрачено некоторое время на улучшение
положения в этой области; КУГИ СПб отказывается от совместной работы, и данная хроника показывает, сколько своего
времени и ресурсов ООО «Касталия» работники КУГИ СПб тратят на этот отказ.
Текст находится в процессе создания