Оценка права аренды. Идеальные основы

    Определение  рыночного значения вещного права на первый взгляд может показаться человеку, далёкому от торговли вещными правами, простым занятием. Перед мысленным взором возникает свободный рынок свободных продавцов и свободных покупателей, порядок на котором поддерживается честными и квалифицированными правоохранительными органами. Продавец объявляет свою цену, покупатель свою. В результате сделка или заключается, или не заключается. Для пары продавец, покупатель, совершившей сделку, рыночное значение данного конкретного вещного права в момент заключения данной сделки - это сумма этой сделки.
    Если какой-то разумный человек посвящает часть своей жизни исследованию рынка вещных прав (он является помощником многих покупателей и продавцов по огромному количеству сделок, знает досконально условия каждой сделки, живёт структуризацией и обновлением своей базы данных), то он может дать совет по поводу новой конкретной сделки. Для этого он сначала отдаст себе отчёт, обладает ли он информацией по идущим в настоящее время сделкам, в некотором смысле близким к той, по которой предстоит дать совет (для этого он детально погрузится во все обстоятельства этой сделки).
    Пусть этот человек решает зарабатывать деньги, угадывая сумму сделки, которую участникам рынка предстоит совершить в ближайшее время. В этом случае он обзаводится некоторой суммой денег и присоединяется к множеству подобных людей, которые играют друг против друга, угадывая сумму конкретной предстоящей сделки (интервальная оценка). Если он чаще проигрывает, то постепенно остаётся без своего запаса денег и разоряется. Некоторые игроки обогащаются. При этом каждый игрок постепенно накапливает свою репутацию оценщика вещных прав: он специализируется в такой-то области вещных прав и с такой-то относительной частотой даёт правильные советы.
    Человек, который даёт правильные советы с относительной частотой, близкой к единице, известен на рынке как оценщик в соответствующей области вещных прав. Игрок, который этим похвастаться не может, известен на рынке как просто игрок, который не является оценщиком. Этот критерий единственный, никакие дипломы не помогут изменить репутацию игроков.
    Оценщик может зарабатывать деньги консультированием, выдачей соответствующих справок. Но он при этом (даже при консультировании и выдаче справок) должен продолжать свою игру (с участием других игроков), поддерживая свою репутацию. Если он решает по каким-то причинам назвать неправильную сумму сделки, то несколько раз на глазах у других игроков это может остаться без последствий, но очень скоро его репутация будет испорчена, и он уже не будет известен как оценщик, а только как игрок.
    Казалось бы, на первый взгляд, угадывание рыночной цены вещного права представляет собой чисто теоретическую задачу, не имеющую практической ценности. Оказывается, это нужное в жизни умение.
    Рассмотрим задачу оценки права аренды объекта, который уже арендуется и арендатор которого вложил в объект значительные средства. Речь идёт об уточнении арендной платы по инициативе арендодателя. Порядочный арендодатель, особенно если объект находится на депрессивной территории, не может заставить арендатора уничтожить всё им (арендатором) созданное, освободить объект и выставить его на рынок аренды. Если бы он в этой обстановке заставил арендатора сделать это и выяснилось бы, что рыночная цена права аренды меньше той, которую платил арендатор, рачительный приличный арендодатель вообразил бы, что он сошёл с ума. В этом случае очень полезен оценщик, который специализируется в оценке прав аренды. Он может или сказать, что не умеет определить рыночную цену аренды данного объекта, так как в его базе данных нет близких аналогов, или с некоторой неопределённостью назовёт эту цену. И арендодатель, и арендатор верят оценщику, поэтому если он называет интервал, где, по его мнению, находится текущая рыночная цена аренды объекта, они соглашаются изменить арендную плату на значение из указанного оценщиком интервала. В результате не уничтожаются материальные ценности, нет стрессового состояния у арендатора - предпринимательский климат в данном месте в данный момент времени благоприятный.
    Таких примеров из разных областей рыночных отношений можно привести большое количество. Оценщики нужны.
    Теперь представим, что рынок наполнен жуликами-оценщиками (которые, по нашей терминологии, не являются, по существу, оценщиками, а оценщики только по форме), а участники рынка по каким-то причинам этого не замечают и ведут себя так, как будто имеют дело с оценщиками. Жулик-оценщик объявляет цену вещного права, сильно отличающуюся от рыночной, и получает от этого доход, растлевая рынок. Таких примеров сейчас в России очень много. Важность роли оценщиков в ситуациях, когда есть подозрение, что имеют место злоупотребления, иллюстрируется следующей публикацией.